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合肥閑置商鋪成街頭一景 調查:商業地產運營能力疲軟

時間:2016-08-26 14:44:52
摘要建議購買投資商業地產,可以多關注社區商業等,預計合肥商業地產今年三四季度是不可能明顯回暖的,但快速發展的城市對商業物業的需求是一天都不會停止的,2017年可能會有一輪商業地產投資熱潮。

  中安在線訊 據市場星報道報道,近來,不少市民反映接到賣房的電話,詢問是否要買商鋪或產權公寓,讓人不堪其擾。合肥的商業地產真的不好賣了嗎?近日,記者走訪了市場和專業研究機構獲悉:今年前7個月,合肥商業地產銷售雖然略遜色於住宅,但16192套的銷售量已遠超2015年整年的銷量(15668套)。

  市場調查:『人氣美食街』一片冷清

  昨日中午,在省城北一環置地匯豐廣場工作的小李下樓吃飯,毫不猶豫地就向新天地廣場的方向走去。雖然號稱『小資白領集聚地』的豆瓣匯步行街就在北一環路邊,離小李更近,但這個號稱人氣美食街的地方早已名不副實,放眼望去一片冷清,大部分店面都關門大吉……

  『因為這裡交通方便、租金便宜,所以仍然在這裡堅守。』二樓以茶藝培訓為主營業務的趙老板說,客源主要靠網絡人氣推廣和朋友的介紹,在合肥像豆瓣匯這樣情形的商業地產不在少數,一方面是因為後期缺少運營策劃,另一方面也反映出今年的經濟形勢確實不好。

  『大環境不好,我們這些小餐館也跟著遭殃,一年店面租金要72000元,人工成本還高……除了開街的時候生意確實還不錯,之後,人氣越來越低,店裡除了白天寫字樓一些白領中午來吃午飯以外,其他時間基本上沒什麼客人。』在一樓做面點店的老板面對市場星報、安徽財經網記者采訪時直嘆氣。

  機構數字:今年7個月銷量遠超去年全年

  其實合肥商業地產,還是賣得比較火的。來自專業機構安徽省清源房地產研究院的數據顯示,今年二季度,合肥市區商業地產銷售套數6851套、銷售面積38.58萬平方米、銷售金額64.57億元、銷售均價16783元/平方米。商業地產銷售量和銷售均價無論環比還是同比都出現了不同程度上漲,其中銷售金額的漲幅最高,同比上漲近一倍;銷售均價同比上漲也超過了60%。

  根據合富輝煌(中國)安徽公司研究中心數據統計顯示,1?7月,合肥九區商業類商品房共計成交16192套。雖然這個數字相比火爆的住宅銷售顯得有些遜色,但與去年相比,今年7個月銷量已遠遠超過去年,2015年全年合肥市區商業銷售套數累計纔15668套。

  廬陽區、高新區、經開區、濱湖新區四個區商業地產供大於求,其中,濱湖新區的供應量超過2000套,供應套數佔到了市區總量的42.62%、供應面積也佔到了市區總量的33.19%。政務區是唯一一個供應量低於200套的區域,而且銷售量也是各區域中最少的。在合肥市區商業地產面積的庫存量中,蜀山區庫存面積最多,是唯一超過了50萬平方米的區域,其次是包河區和瑤海區。

  新站區是自2015年以來合肥市區季度商業地產銷售量最高的區域,今年二季度成為唯一一個銷售量超過1000套的區域,其單區的銷售量佔到了市區銷售量的40%以上。而且,新站區也是唯一一個銷售均價低於10000萬元/平方米的區域,而蜀山區、政務區、濱湖新區的銷售均價均超過了20000元/平方米。蜀山區的銷售均價同比漲幅超過170%。

  權威分析:『投資強烈、運營疲軟』並存

  合肥商業地產究竟怎麼了?

  合肥學院房地產研究所和省清源房地產研究院聯合做出的合肥市商業地產景氣指數調查顯示,二季度合肥市商業地產處於不樂觀的階段,預計三季度商業地產低迷的態勢還將繼續延續。但開發企業普遍認為自身運行的商業地產項目很景氣,而且會越來越好,商業地產的銷售價格也會隨著銷售面積的增加而增加,『去庫存』工作壓力不大。

  『這是合肥商業地產發展歷史上非常特殊的歷史時期。』專家們普遍認為,這個階段商業物業銷售數據明顯提昇,但商業物業投資規模卻明顯下降,購鋪人主觀意願大多表現出對市場預期的悲觀。調查顯示:二季度市場對商業地產土地購置、新開工面積、預期銷售面積和銷售價格等都表現出樂觀情緒,景氣指數均在100以上,但對於同一階段的商業地產綜合景氣情況卻極度悲觀,景氣指數幾乎跌破50,對三季度的預期更是持續下滑。

  這種『宏觀悲觀、微觀樂觀』的奇怪市場表現,正是中國房地產業處在深度結構調整期的真實反映,2013年以前樓市『一榮俱榮、一損俱損』的態勢已經一去不復了,2014?2018年這個樓市轉型期已經呈現了明顯的樓市分化趨勢,尤其是商業地產,同一市場類似項目冰火兩重天已經不奇怪了,同一地段等品牌項目生死兩茫茫已司空見慣。『成功不能復制,失敗不可避免,投資意願強烈,運營能力疲軟』,這基本上就是合肥商業地產二季度市場基本面最真實的寫照了。

  未來走勢:明年或有商鋪投資『熱』

  『不能以某個商業綜合體或者特色商業街的成敗,來判斷合肥商業地產是否過剩。』安徽省清源房地產研究院執行院長宋元認為,總體來說,合肥商業地產的格局是局部飽和,整體城市發展,還有部分區域需要增加商業地產的份額,如新蚌埠路一線,如果有大型商業綜合體出現,肯定會受到沿線居民的歡迎。

  而且從數據來看,合肥分區商業地產發展狀況參差不齊。購買商鋪的行為,如果不是為了使用又不是為了保值養老,那就一定要關注商鋪所在的品牌張力和綜合市場運營能力,不能只看到哪個產品價格便宜、優惠大、回報高就下手購買。合肥幾乎所有的商業地產爛尾樓都是營銷策劃狠下功夫,銷售政策極其優惠的項目,但購買者卻付出了慘痛的代價。

  建議購買投資商業地產,可以多關注社區商業等,預計合肥商業地產今年三四季度是不可能明顯回暖的,但快速發展的城市對商業物業的需求是一天都不會停止的,2017年可能會有一輪商業地產投資熱潮。

來源:中安在線  作者:任金如
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